《上海房地产年鉴2007》
第一篇 专论篇
第一章 2006年上海房地产市场回顾与展望…………………………………………………………2
第一节 2006年上海市房地产市场供需分析……………………………………………………………2
一、2006年上海房地产市场供给分析…………………………………………………………………2
二、2006年上海市房地产市场需求分析………………………………………………………………5
三、上海房地产市场供需比较………………………………………………………………………7
第二节 2006年上海房地产市场价格分析………………………………………………………………9
一、上海房地产市场价格………………………………………………………………………………9
二、上海房地产价格指数……………………………………………………………………………10
第三节 2007年上海房地产市场展望……………………………………………………………………10
一、未来影响上海房地产市场发展的因素分析…………………………………………………10
二、2007年上海房地产市场展望…………………………………………………………………13
第二章 人民币升值背景下的上海房地产市场……………………………………………………15
一、人民币汇率机制改革与升值趋势…………………………………………………………………15
二、2006年上海房地产市场投资来源与海外基金……………………………………………………18
三、人民币升值对上海房地产市场的未来影响……………………………………………………22
四、人民币升值过程中上海地产市场的未来发展趋势……………………………………………23
第三章 《物权法》对房地产市场的影响研究………………………………………………………25
一、《物权法》及其出台背景…………………………………………………………………………25
二、《物权法》对土地使用与补偿的影响……………………………………………………………26
三、《物权法》出台对房地产开发的影响……………………………………………………………27
四、《物权法》出台对房地产市场交易的影响………………………………………………………27
五、《物权法》出台对物业管理制度的影响…………………………………………………………29
第二篇 环境篇
第四章 政策制度环境……………………………………………………………………………………34
第一节 上海房地产市场政策制度环境构成……………………………………………………………34
一、土地政策制度………………………………………………………………………………………34
二、上海房地产税费政策…………………………………………………………………………………34
三、开发政策制度………………………………………………………………………………………35
四、拆迁与租赁政策制度………………………………………………………………………………36
五、交易政策制度………………………………………………………………………………………37
六、物业管理政策制度…………………………………………………………………………………37
七、住房保障政策制度…………………………………………………………………………………38
第二节 上海房地产市场法律制度环境构成……………………………………………………………39
一、全国人大颁发的与房地产相关的法律………………………………………………………………39
二、国务院有关部门颁发的与房地产相关的法规规章和规范文件……………………………………39
第三节 上海城市规划概述………………………………………………………………………………48
一、总体规划………………………………………………………………………………………………48
二、专业规划………………………………………………………………………………………………49
三、产业规划………………………………………………………………………………………………49
四、重大工程规划…………………………………………………………………………………………50
五、修建性详细规划………………………………………………………………………………………51
第五章 经济社会环境……………………………………………………………………………………53
第一节 经济增长…………………………………………………………………………………………53
一、上海市总体经济状况…………………………………………………………………………………53
二、上海社会经济主要指标占全国比重…………………………………………………………………53
三、六大支柱产业增加值…………………………………………………………………………………54
四、吸收外资………………………………………………………………………………………………54
第二节 居民收入与消费水平结构………………………………………………………………………54
一、从业人员收入…………………………………………………………………………………………54
二、城市居民家庭生活基本情况………………………………………………………………………55
三、城市居民家庭人均可支配收入分组占全部户数比重……………………………………………55
四、城市居民家庭消费支出及其构成…………………………………………………………………56
五、农村居民家庭生活基本情况………………………………………………………………………56
六、居民消费水平………………………………………………………………………………………56
第三节 固定资产投资……………………………………………………………………………………56
一、固定资产投资概况……………………………………………………………………………………56
二、固定资产投资构成……………………………………………………………………………………57
第四节 人口总量与结构…………………………………………………………………………………58
一、人口主要构成情况……………………………………………………………………………………58
二、家庭户规模及文化程度………………………………………………………………………………58
三、在校学生数…………………………………………………………………………………………58
四、人口迁移……………………………………………………………………………………………58
五、各区县人口数和人口密度…………………………………………………………………………58
第五节 建筑业主要指标…………………………………………………………………………………60
一、建筑业宏观情况……………………………………………………………………………………60
二、建筑业区县情况……………………………………………………………………………………61
三、建筑业主要财务指标………………………………………………………………………………61
第六节 金融业主要指标…………………………………………………………………………………62
一、个人贷款总额………………………………………………………………………………………62
二、主要年份中资金融机构人民币贷款余额…………………………………………………………62
三、主要年份主要要素市场交易情况和资金拆借情况………………………………………………63
第六章 土地市场…………………………………………………………………………………………64
第一节 土地储备…………………………………………………………………………………………64
一、土地储备机构………………………………………………………………………………………64
二、土地储备运作方式…………………………………………………………………………………66
三、土地储备结构及储量………………………………………………………………………………68
第二节 土地规划与计划…………………………………………………………………………………69
一、上海土地利用总体规划……………………………………………………………………………69
二、上海2006年度土地利用计划………………………………………………………………………71
第三节 年度土地供应……………………………………………………………………………………72
一、上海2006年度土地供应计划……………………………………………………………………72
二、上海市基准地价……………………………………………………………………………………73
三、上海2006年度土地交易价格指数………………………………………………………………76
四、上海2006年度土地出让公告及其结果…………………………………………………………77
第七章 房地产金融………………………………………………………………………………………84
第一节 房地产金融概述………………………………………………………………………………84
一、房地产开发投资………………………………………………………………………………………84
二、房地产信贷利率………………………………………………………………………………………84
三、房地产信贷余额………………………………………………………………………………………86
四、国际资本流动…………………………………………………………………………………………87
第二节 房地产融资渠道………………………………………………………………………………87
一、房地产融资渠道概述…………………………………………………………………………………87
二、主要房地产融资渠道…………………………………………………………………………………88
第三节 住房公积金………………………………………………………………………………91
一、住房公积金管理机构…………………………………………………………………………………91
二、住房公积金的收缴……………………………………………………………………………………91
第三篇 行业篇
第八章 房地产开发…………………………………………………………………………………………94
第一节 房地产开发概述…………………………………………………………………………………94
一、开发投资………………………………………………………………………………………………94
二、开发规模………………………………………………………………………………………………95
第二节 房地产开发主体………………………………………………………………………………96
一、房地产开发企业的资质………………………………………………………………………………96
二、房地产开发企业的排名………………………………………………………………………………97
第九章 房地产营销………………………………………………………………………………………99
第一节 房地产营销概述………………………………………………………………………………99
一、商品房销售额………………………………………………………………………………………99
二、商品房推售量………………………………………………………………………………………99
三、商品房销售价格……………………………………………………………………………………100
四、商品房销售面积…………………………………………………………………………………100
五、二手房交易状况…………………………………………………………………………………101
第二节 房地产营销主体………………………………………………………………………………102
一、房地产营销主体的结构…………………………………………………………………………102
二、房地产营销主体的市场定位……………………………………………………………………102
第十章 物业管理…………………………………………………………………………………………104
第一节 物业管理概述…………………………………………………………………………………104
一、2006年上海物业管理市场概况…………………………………………………………………104
二、物业管理基本服务内容…………………………………………………………………………108
三、物业管理主要环节………………………………………………………………………………109
四、物业管理收费………………………………………………………………………………………110
第二节 物业管理主体…………………………………………………………………………………111
一、物业管理企业数量………………………………………………………………………………111
二、物业管理企业资质………………………………………………………………………………112
三、物业管理企业百强…………………………………………………………………………………114
第三节 物业管理大事记………………………………………………………………………………115
一、首创短信发送“灾害预警”……………………………………………………………………115
二、首次“海选”优秀小区经理……………………………………………………………………115
三、上海市物业管理协会更名换届…………………………………………………………………115
四、“物业服务联系牌”到门洞……………………………………………………………………115
五、每年两次公布维修资金账目……………………………………………………………………116
六、“与业主同心”活动在1600个小区开展………………………………………………………116
七、重大事件四色示警………………………………………………………………………………116
八、万名物业保安人员受训…………………………………………………………………………116
九、《上海市住宅物业管理规定》出台………………………………………………………………117
十、首批93人参加物业管理师考试………………………………………………………………117
第四篇 类型篇
第十一章 住宅市场………………………………………………………………………………………120
第一节 住宅市场供给与需求…………………………………………………………………………120
一、住宅市场供给……………………………………………………………………………………120
二、住宅市场需求………………………………………………………………………………………121
第二节 住宅价格与租金………………………………………………………………………………122
一、住宅价格…………………………………………………………………………………………122
二、住宅租金…………………………………………………………………………………………125
第三节 二手房市场……………………………………………………………………………………126
一、二手房市场的概况………………………………………………………………………………126
二、二手房市场的价格与租金………………………………………………………………………127
第十二章 写字楼市场……………………………………………………………………………………130
第一节 写字楼市场供给与需求………………………………………………………………………130
一、写字楼市场供求概述……………………………………………………………………………130
二、写字楼市场供给分析……………………………………………………………………………130
三、写字楼市场需求分析……………………………………………………………………………133
四、写字楼市场供求分析……………………………………………………………………………135
第二节 写字楼市场价格与租金…………………………………………………………………………136
一、写字楼市场价格与租金概述……………………………………………………………………136
二、写字楼市场价格分析……………………………………………………………………………137
三、写字楼市场租金分析……………………………………………………………………………139
第三节 个案分析………………………………………………………………………………………141
一、时代金融中心……………………………………………………………………………………141
二、恒隆广场二期……………………………………………………………………………………142
三、越洋广场…………………………………………………………………………………………142
第十三章 商业地产市场………………………………………………………………………………144
第一节 商业地产市场供给与需求……………………………………………………………………144
一、商业地产市场供求概述…………………………………………………………………………144
二、商业地产市场供给………………………………………………………………………………144
三、商业地产市场需求………………………………………………………………………………146
第二节 商业地产价格与租金…………………………………………………………………………146
一、商业地产价格……………………………………………………………………………………146
二、商业地产租金……………………………………………………………………………………147
第三节 个案分析………………………………………………………………………………………147
一、曹安国际商城……………………………………………………………………………………147
二、万达国际商业广场………………………………………………………………………………148
第五篇 区域篇
第十四章 上海房地产区域市场分析…………………………………………………………………150
第一节 区域市场概况…………………………………………………………………………………150
一、新建住宅市场……………………………………………………………………………………150
二、写字楼市场………………………………………………………………………………………150
三、商业地产市场……………………………………………………………………………………151
四、二手房市场………………………………………………………………………………………152
第二节 内环区域市场分析……………………………………………………………………………152
一、住宅市场…………………………………………………………………………………………152
二、商业地产市场……………………………………………………………………………………153
第三节 中外环区域市场分析…………………………………………………………………………154
一、住宅市场…………………………………………………………………………………………155
二、商业地产市场……………………………………………………………………………………156
第十五章 上海主要区域房地产市场…………………………………………………………………158
第一节 浦东新区房地产市场…………………………………………………………………………158
一、概况…………………………………………………………………………………………………158
二、住宅市场……………………………………………………………………………………………159
三、写字楼市场…………………………………………………………………………………………160
四、商业地产市场………………………………………………………………………………………160
五、典型个案——仁恒河滨城…………………………………………………………………………160
第二节 长宁区房地产市场…………………………………………………………………………160
一、概况…………………………………………………………………………………………………160
二、住宅市场……………………………………………………………………………………………161
三、写字楼市场…………………………………………………………………………………………161
四、典型个案——华山夏都苑…………………………………………………………………………162
第三节 宝山区房地产市场…………………………………………………………………………162
一、概况…………………………………………………………………………………………………162
二、住宅市场……………………………………………………………………………………………163
三、典型个案——柏丽华庭……………………………………………………………………………164
第十六章 上海周边房地产市场………………………………………………………………………165
第一节 上海周边房地产市场概况…………………………………………………………………165
一、上海周边地区房地产市场概况……………………………………………………………………165
二、浙江省房地产市场概况……………………………………………………………………………165
三、江苏省房地产市场概况……………………………………………………………………………166
第二节 杭州房地产市场………………………………………………………………………………167
一、房屋市场价格环比走势基本平稳…………………………………………………………………167
二、房地产开发投资逐月持续下滑……………………………………………………………………167
三、土地市场先抑后扬，住宅、商业用地平分秋色…………………………………………………168
四、房屋销售逐渐活跃…………………………………………………………………………………168
五、房地产市场供应结构逐步优化……………………………………………………………………168
六、住宅郊区化发展态势明显…………………………………………………………………………168
第三节 南京房地产市场………………………………………………………………………………168
一、房地产投资快速增长………………………………………………………………………………169
二、土地供应趋于稳定…………………………………………………………………………………169
三、住宅开发增速较快…………………………………………………………………………………169
四、房地产销售旺盛……………………………………………………………………………………170
五、房屋销售价格较为平稳……………………………………………………………………………170
第六篇 附录篇
第十七章 房地产政策法规汇编…………………………………………………………………………172
第一节 综合类………………………………………………………………………………………172
国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知…………172
关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见……………………………………………………172
中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知…………………………………………174
第二节 土地管理类………………………………………………………………………………………175
关于印发《上海市征收集体土地财物补偿标准（试行）》的通知……………………………175
关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知……………………………………………………176
关于贯彻《土地权属争议调查处理办法》有关问题的通知……………………………………177
关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知……………………………………………………178
关于加强土地项目勘测调查和受理审批信息化管理的通知……………………………………179
第三节 房屋管理类……………………………………………………………………………………181
关于加强本市房地产估价机构资质管理有关问题的通知…………………………………181
上海市房地产登记、资料查阅收费项目及标准……………………………………………183
2005年旧住房综合整治工作要点…………………………………………………………………185
关于印发《关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》的通知……………………………186
上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法……………………………………………………188
建、构筑物拆除施工项目经理违章记分管理办法（试行）……………………………………190
上海市房屋拆迁项目经理管理暂行办法…………………………………………………………192
实施《上海市房地产登记条例》的补充规定（二）…………………………………………194
关于贯彻建设部《房地产估价机构管理办法》的通知…………………………………………195
《上海市新建住宅交付使用许可规定》若干实施意见…………………………………………197
关于印发2006年建构筑物拆除行业工作要点的通知……………………………………………199
2006年上海市建、构筑物拆除行业工作要点……………………………………………………199
关于加强农村住宅基地建设项目拆除工程安全管理的通知……………………………………200
关于继续开展旧住房综合整治的通知……………………………………………………………201
第四节 税收类………………………………………………………………………………………203
国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知……………………………203
调整和完善消费税政策征收管理规定……………………………………………………………205
关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围的补充通知………………………207
关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知………………………………………………208
第十八章 管理与服务机构……………………………………………………………………………215
第一节 管理机构………………………………………………………………………………………215
上海市房地资源管理局……………………………………………………………………………215
上海市房地资源局直属事业单位一览……………………………………………………………215
全市区（县）房屋土地管理部门…………………………………………………………………216
第二节 服务机构………………………………………………………………………………………217
全市房地资源系统业务受理处……………………………………………………………………217
全市房地产交易中心………………………………………………………………………………217
全市房地资源行业投诉中心………………………………………………………………………218
全市房屋应急维修中心……………………………………………………………………………218
各区县廉租办………………………………………………………………………………………219
第三节 行业学会………………………………………………………………………………………219
上海市房地产行业协会……………………………………………………………………………219
上海市房产经济学会………………………………………………………………………………219
上海市房地产经纪人协会…………………………………………………………………………220
上海市房地产海外联谊会…………………………………………………………………………220
上海市物业管理协会………………………………………………………………………………220
上海市房地产估价师协会…………………………………………………………………………221
上海市房地产估价师协会（房屋拆迁估价专家委员会）………………………………………221
上海市装饰装修行业协会…………………………………………………………………………221
第十九章 学术研究机构………………………………………………………………………………222
上海财经大学不动产研究所………………………………………………………………………222
东方房地产学院……………………………………………………………………………………222
复旦大学房地产研究中心…………………………………………………………………………222
上海易居房地产研究院……………………………………………………………………………222
上海社会科学院房地产业研究中心………………………………………………………………222
上海大学房地产学院………………………………………………………………………………223
上海市房地产科学研究院…………………………………………………………………………223
第二十章 年度新闻人物………………………………………………………………………………224
刘爱明………………………………………………………………………………………………224
张玉良………………………………………………………………………………………………224
范伟…………………………………………………………………………………………………224
倪建达………………………………………………………………………………………………224
陈冬桔………………………………………………………………………………………………225
陈凯…………………………………………………………………………………………………225
许世坛………………………………………………………………………………………………225
刘逸成………………………………………………………………………………………………225
第二十一章 大事记（2006年）……………………………………………………………………227
第二十二章 房地产开发企业名录…………………………………………………………………233
房地产开发企业（一级资质）……………………………………………………………………233
房地产开发企业（二级资质）……………………………………………………………………234
房地产开发企业（三级资质）……………………………………………………………………242
房地产开发企业（四级资质）……………………………………………………………………253
房地产开发企业（暂定资质）……………………………………………………………………253
第二十三章 物业管理企业名录……………………………………………………………………351
物业管理企业（一级资质）………………………………………………………………………351
物业管理企业（二级资质）………………………………………………………………………353
第二十四章 房屋拆迁企业名录……………………………………………………………………359
第二十五章 房地产中介机构名录…………………………………………………………………361
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